• Edmom Moraes

A parcela do meu lote aumentou: Entenda o que pode ser feito.

Atualizado: há 3 dias

O índice de pessoas/clientes que estão procurando revisional de lote aumentou muito no ano de 2020 e 2021. Já se perguntou o motivo dessa situação?


O verdadeiro motivo é a alta do IGPM (índice Geral de Preços do Mercado), que na maioria das vezes é utilizado nos contratos de compra e venda de lotes residenciais e comerciais.


Então quer dizer que a parcela do meu lote aumentou por causa do índice de mercado? Provavelmente sim...





Em rápidas palavras, o que é IGPM?


O IGPM nada mais é do que o índice Geral de Preços do Mercado. Foi criado em 1940 pela Fundação Getúlio Vargas e tem como funcionalidade a indicação que mostra as variações dos preços na economia e com ele podemos ter uma ideia de como está a economia brasileira e a inflação.


Mas e como foi essa correção nesses últimos anos?


Para demonstrar a alta do IGPM, podemos comparar como foi o índice em 2020, isto é, em janeiro o índice foi de 7,82% e em dezembro finalizou com 23,13%, chegando em uma média anual de 12,56% no último ano. Chega até mesmo ser difícil de acreditar que a parcela da prestação do lote aumentou tanto por causa do índice de mercado.



A parcela aumentou, o que deve ser feito em relação a isso?


O primeiro ato que deve ser realizado é a análise contratual do imóvel adquirido, pois o contrato possui cláusulas que devem ser analisadas por um profissional da área e a revisional do lote não poderá ser uma boa saída se não tiver justificativa de abusividade.


Se realmente o contrato estiver com a previsão do índice de correção de mercado pelo IGPM, a revisional não será um caminho viável, pois o índice de mercado não terá revisão, mas se estiver com abusividade em juros, deverá sim ser revisado.


A parcela pela correção do IGPM demonstrado acima, no ano de 2020, chegou a aumentar até 23,13% em um único mês, ou seja, a parcela de R$1.000,00 (mil reais) aumentou para R$1.231,30 (um mil, duzentos e trinta e um reais e trinta centavos), sem levar em consideração ao percentual do aumento da previsão contratual, que geralmente pode variar, porém o mais comum usado é 1% + IGPM ao mês.


Nesse sentido, a busca de um profissional para análise contratual é o melhor caminho. Pois a revisão da parcela do lote poderá não dar certo.



Tem outra forma de resolver meu problema sem ser a revisional das parcelas dos lotes?


Quando descobrir que as parcelas estão “abusivas” a orientação profissional é de grande valia, pois ele irá buscar a melhor saída, pois há caminhos para solução:


1º Renegociação - 2º Refinanciamento – 3º Portabilidade – 4 º Distrato



Renegociação – Tentei de todas as formas renegociar as parcelas, mas a dívida ficou maior... Mas... Pode ser alterado o índice de correção, pois o IGPM está oneroso...


Refinanciamento – Renegociar o montante da dívida e colocar o valor das parcelas menores, o que pode ser realizado com a Instituição Financeira.


Portabilidade – transferir a dívida de um empréstimo ou financiamento contratado em uma determinada instituição financeira para outra. Com a transferência, a taxa de juros pode sofrer alterações, mas o valor e o prazo do contrato devem ser idênticos ao saldo devedor e ao prazo remanescente da operação.


Distrato - Busquei contato para realizar a rescisão com a loteadora/imobiliária e ela me disse que iria me devolver apenas 60% do valor que já paguei e em inúmeras parcelas...


Nesse último caso, se houver a opção pelo distrato, a melhor saída é recorrer ao judiciário, pois a o STJ (Superior Tribunal de Justiça) entende que a restituição deve ser de forma imediata e podendo ser de 80% a 90% do valor pago a depender do caso.


A Súmula 543 do STJ pode ser acessada aqui:


https://scon.stj.jus.br/SCON/sumanot/toc.jsp?livre=(sumula%20adj1%20%27543%27).sub.



Se eu entrar com revisional a mora, a dívida, ficará suspensa?


O simples fato de ingresso com uma ação de revisão de parcelas não suspende a mora, pois isso somente ocorrerá se realmente o contrato estiver abusivo.




Assim, a consulta contratual de um profissional da área deve ser realizada antes de entrar com a revisão da parcela do lote/imóvel, pois se a orientação não for correta você poderá entrar em uma verdadeira “bola de neve”.


Se não for determinado em juízo a suspensão da mora e não houver o pagamento das parcelas, o vendedor poderá buscar as medidas cabíveis para retomada do imóvel ou execução contratual, e nesse sentido, a pessoa que entrou com a revisional terá um gasto elevado e não terá seu problema (revisão das parcelas) resolvido.



E se a revisional for julgada improcedente?


A intenção de entrar com uma revisional é a redução das prestações do imóvel, isto é, reduzir o valor da parcela. Porém, se não obtiver êxito o ajuizamento da ação no judiciário poderá resultar em maiores prejuízos.


Prejuízos? Sim prejuízos, veja:


1º - O ingresso de uma ação possui custas judiciais, se não for comprovada a assistência o autor da ação terá que arcar com as custas iniciais do processo.


2º - Se não for deferido o depósito judicial das parcelas e a mora não for suspensa no início do processo, o não pagamento das parcelas poderá gerar restrições no nome, aumento de juros contratuais e até mesmo a retomada do imóvel. Então se o juiz não autorizar o depósito judicial, você terá que continuar pagando as parcelas/prestações com “valores elevados”.


3º - No final do processo, se não houve procedência dos pedidos iniciais, pode haver a condenação em honorários sucumbências de até 20% do valor da causa do processo. Assim, se o valor do lote for de R$100.000,00 (cem mil reais), os honorários sucumbenciais podem chegar em até R$20.000,00 (vinte mil reais).


Veja o exemplo das decisões dos Tribunais:



Visualizando esta rápida demonstração de como poderia ser uma improcedência no processo de revisional, percebemos que a situação não foi viável, o que justifica uma análise contratual aprofundada antes da tomada de decisão para ingressar com revisional de parcelas, pois o risco processual poderá te prejudicar e não ajudar.


Assim, fica claro que, antes de entrar com revisional de parcelas de lote é necessário buscar orientações de um profissional da área para análise contratual, pois somente ele poderá analisar o contrato de forma individualizada e buscar a melhor solução, pois a revisional das parcelas do lote poderá não ser a melhor saída e gerará gastos maiores do que a “abusividade contratual”.


Se quiser continuar conversando sobre o tema, entre em contato no WhatsApp (62) 98479-6876.

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