• Bruno Naide

Dívidas condominiais - Leilão do imóvel bem de família

Atualizado: 22 de set.

É possível a penhora de bem de família para pagamento de débitos condominiais relativos ao referido bem?


O pagamento da taxa condominial é uma obrigação prevista em lei especificamente nos artigos. 1.315 e seguintes do Código Civil.




Art. 1.315. O condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa, e a suportar os ônus a que estiver sujeita.

Parágrafo único. Presumem-se iguais as partes ideais dos condôminos.


Da leitura do dispositivo, fica claro que o pagamento da taxa de condomínio é obrigatória para todos os inquilinos ou proprietários dos imóveis.



Não raramente, por motivos diversos a inadimplência do proprietário tem trazido muitos problemas aos condomínios, que tem levado alguns casos a chegarem até o judiciário.


Uma vez inadimplente o proprietário e não paga a dívida, o condomínio poder ajuizar a ação competente (ação de execução de título extrajudicial) a fim de que receba os valores devidos de forma atualizada, cobrando custas e honorários advocatícios.


No meio jurídico, a obrigação de pagar o condomínio é denominada de propter rem, ou seja, é uma obrigação da própria coisa (imóvel), onde ao adquirir a propriedade do bem, se adquire também as obrigações financeiras referentes a este imóvel, o que possibilita, por exemplo, que o próprio imóvel seja penhorado e até mesmo leiloado para pagamento da dívida.


Uma dúvida muito comum é se o imóvel pode ser bem de família poderia ser penhorado ou leiloado para pagar as dividas condominiais.


A resposta dessa pergunta surpreende muitas pessoas, pois, conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça o bem de família pode ser penhorado para o pagamento de dívidas condominiais.


Mas pela lei, o que é bem de família?



A Lei n.º 8.009/90 que trata sobre o bem de família define exatamente o que é considerado com tal, conforme art. 1º :


Art. 1º O imóvel residencial próprio do casal, ou da entidade familiar, é impenhorável e não responderá por qualquer tipo de dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza, contraída pelos cônjuges ou pelos pais ou filhos que sejam seus proprietários e nele residam, salvo nas hipóteses previstas nesta lei.


Da leitura do dispositivo, fica claro que a residência do casal, ou da entidade familiar, é impenhorável e não responderá por qualquer tipo de dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza.


Mas e a dívida por taxa condominial pode penhorar o imóvel, como fica?


A própria lei 8.009/90, traz um rol de situações em que não se pode alegar a impenhorabilidade do bem de família, e no caso das taxas condominiais está expressamente contida no artigo 3º, inciso IV:


Art. 3º A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido:

IV - para cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar;


Desse modo, mesmo que o seu imóvel seja o único bem da entidade familiar ele pode ser penhorado para o pagamento das taxas condominiais.


Em remate, importante pontuar que a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é unânime quanto a possibilidade de penhora do bem de família para o pagamento das taxas condominiais. Veja:


Bem de família – débitos condominiais – penhorabilidade

"1. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça firmou o entendimento de que é possível a penhora do imóvel quando a dívida é oriunda de cobrança de taxas e despesas condominiais." AgInt no REsp 1642127/SP


Efetuado a penhora do imóvel pela dívida das taxas de condomínio e, persistindo a dívida, o bem vai à leilão e o valor ali arrecadado é revertido para o pagamento do débito.



Se você leu até aqui, provavelmente está vivenciando uma situação dessas ou conhece alguém que esteja com o imóvel sendo levado a leilão.


A nossa dica é que não se desespere e procure imediatamente um profissional que seja especialista em leilão de imóveis para te auxiliar nessa questão.


A outra dica, é que caso tenha dúvidas acesse nossos textos sobre como anular um leilão:


Como anular leilão de imóvel?

Danificar Leilão de Imóvel chega dever de indenizar

O que é bloqueio judicial?


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