• Edmom Moraes

O que é arras ou sinal de entrada, nos contratos de compra e venda?

Existem 2 (dois) tipos de Arras: ARRAS CONFIRMATÓRIAS e ARRAS PENITENCIAIS;

Na celebração de um contrato, principalmente na compra e venda de imóveis, é muito comum a presença de uma cláusula que estabelece as arras.


Se você assinou um contrato sem ler, ainda vai assinar, especialmente de compra e venda de imóveis, saiba que existem poucas situações em que o negócio jurídico configurará vício de vontade, possibilitando uma eventual discussão desse contrato em juízo.


Sabendo do exposto acima, o melhor é entender seu direito, antes de assinar um contrato. Concorda?


Apenas a título de explicação, as situações em que poderá haver vício de vontade na assinatura de um contrato, possibilitando uma discussão, caso comprovado: erro, dolo, coação, estado de perigo e a lesão.


Sem mais delongas, vamos a explanação do tema proposto.


O que é arras ou sinal?


Em um contexto geral, o denominado arras ou sinal, nada mais é do que a entrega de dinheiro ou de outro bem móvel como garantia do negócio jurídico firmado entre as partes, para que o contrato seja cumprido, isto é, para garantir o contrato firmado entre as partes.


É o que dispõe o Código Civil:


Código Civil - Art. 417. Se, por ocasião da conclusão do contrato, uma parte der à outra, a título de arras, dinheiro ou outro bem móvel, deverão as arras, em caso de execução, ser restituídas ou computadas na prestação devida, se do mesmo gênero da principal.


Exemplo de arras ou sinal, na compra de um imóvel (apartamento):


Alfredo, aqui denominado Promitente Comprador, pretende adquirir um apartamento de Paulo, aqui denominado Promitente Vendedor, pelo valor de R$200.000,00 (duzentos mil reais), à vista.


Para garantia o negócio, Paulo, o vendedor, solicita ao comprador, Alfredo, um sinal ou arras o valor de R$10.000,00(dez mil reais), pois ele irá retirar o anúncio dos sites e aplicativos de compra e venda.


No final do contrato, se realmente for concluída a compra e venda, Alfredo terá que pagar somente a diferença do valor da compra e venda do imóvel, ou seja, R$190.000,00 (cento e noventa mil reais).


Atenção: O valor de entrada referida no exemplo, também poderia ser qualquer bem, como por exemplo uma moto ou um carro, conforme previsão legal acima mencionada.


Agora por outro lado, se houver o arrependimento ou desistência da compra e venda do contrato formulado, tanto o comprador ou o vendedor poderão sofrer penalidades, é o que veremos a seguir sobre a arras ou sinal de entrada, pois existem as arras confirmatórias e as arras penitenciárias.


Existem 2 (dois) tipos de Arras:


ARRAS CONFIRMATÓRIAS;
ARRAS PENITENCIAIS;

O que são arras confirmatórias e arras penitenciais?


Arras confirmatórias


As arras confirmatórias estão previstas no art. 418 e 419 do Código Civil, e conforme leitura a seguir dos artigos, as Arras Confirmatórias NÃO ADMITEM arrependimento do contrato e ADMITEM indenização suplementar.


Art. 418. Se a parte que deu as arras não executar o contrato, poderá a outra tê-lo por desfeito, retendo-as; se a inexecução for de quem recebeu as arras, poderá quem as deu haver o contrato por desfeito, e exigir sua devolução mais o equivalente, com atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, juros e honorários de advogado.


Art. 419. A parte inocente pode pedir indenização suplementar, se provar maior prejuízo, valendo as arras como taxa mínima. Pode, também, a parte inocente exigir a execução do contrato, com as perdas e danos, valendo as arras como o mínimo da indenização.



Arras penitenciais


Arras penitenciais, prevista no artigo 420 do Código Civil, ADMITE arrependimento do contrato e NÃO ADMITEM indenização complementar.


Art. 420. Se no contrato for estipulado o direito de arrependimento para qualquer das partes, as arras ou sinal terão função unicamente indenizatória. Neste caso, quem as deu perdê-las-á em benefício da outra parte; e quem as recebeu devolvê-las-á, mais o equivalente. Em ambos os casos não haverá direito a indenização suplementar.



Qual a diferença entre Arras Confirmatórias e as Arras Penitenciais?


A diferença entre as Arras Confirmatórias e as Arras Penitenciais está na possibilidade de indenização além do valor fixado como arras ou sinal, tudo a depender do contrato firmado entre as partes.


No exemplo citado no tópico anterior, se por acaso, Alfredo desistir de comprar o imóvel, ele perde o valor que entregou ao vendedor de arras ou sinal, ou seja, os R$10.000,00 (dez mil reais).


Se o vendedor desistir da venda do imóvel, primeiramente deverá ser devolvido o valor de R$10.000,00 (dez mil reais) para o comprador e acrescentar a quantia equivalente ao que recebeu de arras, isto é, deverá acrescentar mais R$10.000,00 (dez mil reais), que totalizará o valor devido R$20.000,00 ao comprador.


Desse modo, a principal diferença entre a Arras Confirmatórias e as Arras Penitenciais está na possibilidade ou não de uma indenização além do valor fixado como Arras.


Caso o contrato não tenha previsão do direito de arrependimento, a parte prejudicada poderá solicitar, judicialmente, além das arras, os demais prejuízos que ocorreram em razão do desfazimento do contrato.




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