Saiba como funciona a Rescisão ou Quebra de um Contrato de Compra e Venda de um lote
A desistência, Rescisão ou Quebra de um Contrato de Compra e Venda de um lote, e a consequente rescisão de contrato de compra de lote em loteamentos é um tema que gera muitas dúvidas entre os compradores. Por isso, elaboramos este guia completo para esclarecer como funciona o distrato, os direitos e deveres das partes envolvidas e a importância de contar com um advogado especializado em Direito Imobiliário.
O Que é o Distrato, Rescisão ou Quebra de um Contrato de Compra e Venda de um lote no Direito Imobiliário?
O distrato imobiliário é a rescisão de um contrato de compra e venda de imóveis, incluindo a desistencia da compra de lotes, apartamentos e casas. Esse desfazimento contratual pode ocorrer por diversas razões, como:
Problemas financeiros: Mudanças na situação econômica do comprador que impossibilitam a continuidade dos pagamentos.
Mudanças nos planos de vida: Alterações pessoais ou profissionais que levam à desistência da aquisição.
Descontentamento com o empreendimento: Problemas como infraestrutura precária, atrasos na entrega ou mudanças nas condições do projeto.
Questões legais: Descoberta de irregularidades no lote ou na documentação.
Conflitos com a loteadora: Dificuldades no relacionamento entre comprador e empresa.
E Como Fica a Desistência da Compra do Lote com a Nova Lei dos Distratos (Lei 13.786/2018)
A Lei dos Distratos, sancionada em dezembro de 2018, trouxe importantes mudanças para regulamentar os distratos no mercado imobiliário. Essa legislação busca equilibrar os direitos de consumidores e loteadoras, evitando abusos e estabelecendo regras claras para as rescisões contratuais. Entre os principais pontos da lei estão:
Multa por desistência: A loteadora pode reter até 10% do valor atualizado total do contrato, em casos de distrato por iniciativa do comprador.
Prazo de devolução:
Para loteamentos com obras concluídas, a devolução ocorre em até 12 meses após a rescisão formal.
Para loteamentos com obras inacabadas, o prazo é de 180 dias após o término do período de tolerância contratual.
Proteção ao consumidor: A lei determina que qualquer retenção de valores deve ser justa e proporcional, garantindo que o consumidor não seja prejudicado.
Exemplificando a desistência da compra de um lote
Imagine que você comprou um lote em um novo loteamento avaliado em R$ 100.000,00 e pagaria em 100 parcelas de R$ 1.000,00. Após pagar 45 parcelas (R$ 45.000,00), sua situação financeira muda e você decide rescindir o contrato da compra do lote. De acordo com a Lei dos Distratos, a loteadora pode reter 10% do valor total do contrato (R$ 10.000,00) e deve devolver R$ 35.000,00 corrigidos monetariamente.
Esse exemplo ilustra como o distrato protege tanto o consumidor quanto a loteadora, desde que respeitadas as disposições legais.
Quando Posso Pedir a Rescisão ou Quebra de um Contrato de Compra e Venda de Lote?
Você pode solicitar a Rescisão ou Quebra de um Contrato de Compra e Venda qualquer momento, desde que o imóvel não esteja totalmente quitado. Muitas loteadoras omitem essa informação para desestimular pedidos de rescisão, mas é importante saber que:
A solicitação do distrato é um direito garantido por lei.
A legislação assegura que o consumidor não pode ser coagido ou intimidado por sua decisão de rescindir o contrato.
Como Funciona o Processo de Rescisão ou Quebra de um Contrato de Compra e Venda?
O processo de distrato de um lote pode ser dividido em etapas:
Consulta com Advogado Especializado: Um advogado especializado analisará o contrato para identificar cláusulas abusivas ou irregularidades. Essa análise é essencial para garantir que seus direitos sejam preservados.
Notificação Extrajudicial: Antes de recorrer ao Judiciário, é comum enviar uma notificação à loteadora buscando uma solução administrativa e amigável.
Ação Judicial: Caso a loteadora recuse a rescisão ou desrespeite os direitos do consumidor, o advogado pode ingressar com uma ação judicial. Nesse caso, o processo é majoritariamente documental, o que reduz a necessidade de audiências e agiliza o trâmite.
Direitos do Consumidor n Rescisão ou Quebra de um Contrato de Compra e Venda
No âmbito do Direito Imobiliário, é fundamental compreender as distinções entre distrato, rescisão e resilição, já que cada uma dessas modalidades contratuais impacta diretamente os direitos do consumidor.
Embora frequentemente usados de forma intercambiável, esses termos possuem significados jurídicos distintos que definem como as partes podem agir e quais consequências financeiras e legais podem surgir.
Distrato:
O distrato ocorre quando as partes, de forma consensual, decidem extinguir um contrato previamente firmado. No caso imobiliário, isso é comum quando comprador e loteadora concordam em encerrar a relação contratual. A regulamentação do distrato é reforçada pela Lei 13.786/2018, que estabelece parâmetros claros sobre valores a serem devolvidos e multas aplicáveis.
Rescisão:
A rescisão contratual acontece quando há um rompimento do contrato motivado pelo descumprimento de obrigações por uma das partes (inadimplência ou atraso na entrega, por exemplo). No caso de rescisão por culpa da loteadora, o consumidor pode ter direito à devolução integral dos valores pagos, acrescidos de multas e correção monetária. Para essas situações, o Código de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/1990) também é aplicado, especialmente para proteger a parte vulnerável.
Resilição:
A resilição ocorre quando uma das partes decide, unilateralmente, encerrar o contrato, desde que não haja obrigação de continuidade. No direito imobiliário, a resilição pode ser exercida pelo comprador que não deseja mais permanecer no contrato, mas respeitando as condições de multa previstas.
Impactos para o Consumidor na Rescisão ou Quebra de um Contrato de Compra e Venda
A forma de extinção do contrato impacta diretamente os direitos do consumidor, influenciando valores devolvidos, multas aplicadas e até mesmo a possibilidade de indenizações. Por exemplo:
Distrato Consensual: Geralmente, é a forma menos conflituosa e pode agilizar a devolução de valores.
Rescisão por Culpa da Loteadora: Protege o consumidor, assegurando reparações financeiras adequadas e possivelmente adicionais, como indenizações por danos materiais ou morais.
Resilição por Iniciativa do Comprador: O consumidor deve estar ciente das multas e retenções aplicáveis, mas a legislação garante que essas penalidades sejam justas e proporcionais.
Dispositivos Legais Relevantes Rescisão ou Quebra de um Contrato de Compra e Venda
Lei 13.786/2018: Regula o distrato e estabelece limites para retenções contratuais.
Código de Defesa do Consumidor: Garante direitos fundamentais ao consumidor em contratos imobiliários.
Artigo 472 do Código Civil: Trata do distrato como a forma consensual de extinção contratual.
Artigo 473 do Código Civil: Regula a resilição unilateral de contratos, com previsão de aviso prévio ou multa quando aplicável.
Compreender essas distinções permite que o consumidor tome decisões mais informadas, garantindo seus direitos e minimizando prejuízos em situações de encerramento contratual. Os direitos do consumidor variam conforme o motivo da rescisão:
Por culpa da loteadora:
Restituição integral dos valores pagos, acrescidos de multa e correção monetária.
Em casos de atraso na entrega, é comum o consumidor também ter direito a uma indenização mensal de 1% sobre o valor do contrato.
Por iniciativa do comprador:
Retenção de até 10% do valor contratual pela loteadora.
Restituição do restante dos valores pagos, com correção monetária.
É importante observar que a comissão de corretagem e taxas como IPTU podem ser retidas ou cobradas, dependendo do estágio do contrato.
A Importância de Um Advogado Especializado Na Rescisão ou Quebra de um Contrato de Compra e Venda
Contar com um advogado especializado em Direito Imobiliário é fundamental para garantir que o distrato ocorra de forma justa e legal. Esse profissional possui o conhecimento necessário para:
Identificar cláusulas abusivas.
Garantir a devolução correta dos valores pagos.
Agilizar o processo, seja ele administrativo ou judicial.
É Possível Fazer o Distrato, Rescisão ou Quebra de um Contrato de Compra e Venda à Distância?
Sim, o distrato Rescisão ou Quebra de um Contrato de Compra e Venda pode ser feito de forma remota. Com o avanço da digitalização nos processos judiciais, é possível contratar advogados de qualquer região do país, realizar reuniões virtuais e acompanhar o andamento do caso online. Essa flexibilidade facilita o acesso a profissionais especializados, mesmo que não estejam na sua cidade.
Conclusão
O distrato, Rescisão ou Quebra de um Contrato de Compra e Venda de lote é um direito garantido pela legislação brasileira e deve ser conduzido de forma segura e transparente. A Lei dos Distratos de 2018 trouxe maior equilíbrio e clareza para essas situações, protegendo consumidores de práticas abusivas e estabelecendo limites para retenções contratuais.
Caso enfrente dificuldades para continuar pagando as parcelas de um lote ou se sinta prejudicado por cláusulas abusivas, busque a orientação de um advogado especializado em Direito Imobiliário. Ele será seu aliado para assegurar seus direitos e encontrar a melhor solução para o seu caso.
Conhecimento é poder. Use esse poder para agir com segurança e garantir que seus direitos sejam respeitados. Entre em contato com um advogado de sua confiança e dê o primeiro passo para resolver sua situação com tranquilidade.
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