• Bruno Naide

Como anular o leilão de um imóvel?

Atualizado: Ago 4

Leilão de imóvel o que preciso saber


No sonho da aquisição da casa própria é “normal” a falta de análise da documentação que assinamos e no impulso da compra, é comum ter uma cláusula de alienação fiduciária.


Mas o que tem a ver a cláusula de alienação fiduciária, do meu contrato de financiamento, com meu imóvel que está prestes a ser leiloado?


A resposta é: TUDO.


Em poucas linhas é importante saber que quando se fala em alienação fiduciária, significa que o devedor (comprador), para garantir o pagamento de financiamento do imóvel, transfere para o credor (vendedor), a propriedade do bem, enquanto paga as parcelas contratuais.


Se você está aqui neste momento pensando como anular o leilão de um imóvel que você comprou, aqui estão todas as informações que você precisa para evitar o leilão do seu imóvel.


Ora, se você comprou um imóvel com cláusula de alienação fiduciária, significa dizer que com essa garantia, o contrato dá direito à instituição financeira, construtoras e imobiliárias a possibilidade de reaver o imóvel no caso de atraso no pagamento das parcelas do financiamento pelo comprador.


Uma vez executada esta cláusula seu imóvel poderá ser leiloado para quitar a dívida.


Acredito que agora você compreendeu a relação de Cláusula de Alienação fiduciária e Leilão de Imóveis.


1. O que é reaver o imóvel?


Reaver o imóvel significa recuperar o imóvel que porventura tenha sido leiloado e já esteja em nome da credora no cartório, sendo possível a retomada do imóvel através de uma ação anulatória de leilão extrajudicial.


2. Como suspender ou anular o leilão do meu imóvel?


Existem dois tipos de leilão de imóveis pelo não pagamento de dívidas do imóvel, sendo:


  • A Execução Extrajudicial de financiamento de imóvel;

  • A Execução Judicial de dívidas.


3. Como funciona o leilão extrajudicial do imóvel?

O leilão extrajudicial do imóvel é realizado pela pessoa física ou jurídica que possui o crédito relacionado ao financiamento habitacional do imóvel, e como vimos anteriormente, é indispensável que tenha existido entre as partes no contrato uma cláusula de alienação fiduciária.

Preste atenção: O procedimento é relativamente simples e rápido, é feito diretamente no Cartório de Registro de Imóveis. E por este motivo você precisa procurar auxílio de um especialista em leilão de imóvel assim que receber qualquer notificação.


Tudo deve ser feito de acordo com a Lei 9.514/97, e não raramente acontece do devedor nem ter conhecimento da existência de tal processo, e aqui está o principal motivo das nulidades encontradas nos procedimentos de tal natureza.

4. Com quantas parcelas não pagas o imóvel pode ir a leilão?

É comum a credora dar início aos procedimentos para o leilão do imóvel a partir da terceira prestação não paga, mas alguns contratos tem cláusulas diferentes quanto a esse quesito, e devido à complexidade de alguns contratos é válido buscar uma assessoria jurídica para a compreensão do teu contrato.


De todo modo um meio para evitar essa situação de possibilidade de leilão do imóvel, é importante que a partir do momento em que tiver uma mudança de vida financeira, procure imediatamente a instituição credora para negociar os débitos e evitar transtornos de um possível leilão do imóvel.

5. O que acontece se eu não pagar as parcelas em atraso após notificado?

Não havendo o pagamento das parcelas após a constituição do devedor em mora (Notificação Extrajudicial), o próximo passo é a Consolidação da Propriedade em nome do Credor.

Na prática, significa que o imóvel será de propriedade da instituição financeira, que agora poderá a qualquer momento ser levado o imóvel a leilão.

6. Como saber se o imóvel foi leiloado?

Aqui é necessário saber:

a) Quando o imóvel será leiloado.

b) Se o imóvel já foi leiloado.

Nesse caso é importante entrar em contato com o seu credor e procurar saber como está sua situação de inadimplente.


Caso você não consiga facilmente as informações necessárias para compreender sua atual situação, minha sugestão é que procure um profissional especializado em leilão de imóveis ou dívidas imobiliárias, para que possa fazer uma análise profunda da documentação do imóvel e assim apresentar a posição atual e real que você se encontra.


Com uma análise adequada você poderá saber se o seu imóvel está em processo de leilão ou até mesmo se ele já foi leiloado.

7. Quais as principais causas para a suspensão ou anulação de leilão de Imóveis.


Todo o procedimento de leilão de imóveis deve obedecer aos ditames da Lei nº 9.514/97, que rege sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário e a alienação fiduciária de coisa imóvel.


A questão é que na maioria das vezes a lei citada não é observada, e se for o seu caso, o leilão do imóvel poderá ser:


  • ser suspenso ou

  • anulado


Basta que tenha algum dos seguintes vícios/erros:

  • Falta de Notificação do Devedor Para a Purgação da Mora, ou seja, para o pagamento da dívida;

  • Falta de Notificação Extrajudicial e pessoal do executado, informando a data de horário do Leilão do Imóvel;

  • Defasagem da Avaliação do imóvel;

  • Leilão do Imóvel por Preço Vil;

  • Ausência de Publicação de Edital em Jornal de Grande Circulação;

  • Ausência de imagens do imóvel no site do Leiloeiro, dando publicidade e atraindo mais interessados;


8. A justiça aceita pedido de anulação de leilão?

Como debatido acima, o procedimento para leilão de imóveis deve observar a lei nº 9.514/97, e não havendo tal observação haverá a possibilidade de anulação do Leilão do imóvel.


No caso que apresento aqui, o leilão foi anulado por falta intimação adequada, veja um trecho de uma decisão do Superior Tribunal de Justiça:

"... a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça há muito se encontra consolidada no sentido da necessidade de intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial, entendimento que se aplica aos contratos regidos pela Lei nº 9.514/97. 4. Recurso especial provido. (REsp 1447687/DF, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 21/08/2014, DJe 08/09/2014)"


Se você está passando por uma situação assim com o seu imóvel, é importante que entenda que cada dia que passa a sua posição ficará cada vez mais complexa. Assim que perceber que não está mais conseguindo quitar suas parcelas, ou mesmo já deixou de pagar algumas e recebeu qualquer comunicado da instituição, entre em contato com um profissional que compreenda exatamente todo o processo de leilão de imóveis.


É comum que pessoas não assessoradas de forma adequada tenham prejuízos financeiros e emocionais com problemas assim.


Caso tenha alguma dúvida entre em contato comigo através do e-mail bruno.icd@gmail.com


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