• Bruno Naide

Advogado especialista direito imobiliário

Atualizado: 29 de mar.

O que é Direito Imobiliário?


Advogado imobiliário Goiânia
ADVOCACIA DIREITO IMOBILIÁRIO

O Direito imobiliário é o ramo do direito privado que regula qualquer tipo de discussão jurídica envolvendo bens imóveis, englobando questões de Contrato de compra e venda, Locação de Imóveis, Leilão de Imóveis, Usucapião, Reintegração de Posse, Imissão da posse, etc...


Sabemos que a aquisição de um imóvel sempre envolve inúmeras questões que vão além do valor a ser pago e da entrega da unidade, uma boa consultoria de um profissional, antes de adquirir o bem é sempre válida.


O que passa despercebido geralmente na hora de comprar um imóvel é a necessidade de estudar a viabilidade do negócio, como por exemplo avaliar o vendedor caso esteja adquirindo a unidade, ou as condições do comprador caso esteja realizando a venda, e muita das vezes o principal erro é analisar as condições do imóvel.


Nesse sentido, o direito imobiliário é o ramo do direito que regula todas as questões jurídicas que envolvam questões com imóveis, seja no âmbito extrajudicial ou judicial.


Se você está lendo esse texto, certamente está a procura de um advogado especialista em direito imobiliário, motivo que demonstraremos nas linhas a seguir como este profissional pode te ajudar.



O QUE FAZ UM ADVOGADO DE DIREITO IMOBILIÁRIO?


O advogado especialista em direito imobiliário será o profissional que vai te auxiliar em qualquer problema relacionado ao seu imóvel, seja casa, apartamento, loteamentos e até mesmo imóveis rurais.


Este profissional precisa entender, além do direito imobiliário, de questões relacionadas a outros ramos do Direito, como por exemplo: o direito de família e sucessões na eventualidade de um divórcio com divisão dos imóveis do casal ou até mesmo no inventário na partilha da herança.


Assim, para que um advogado imobiliário te ajude em determinado caso, além de um considerado conhecimento em direito imobiliário, ele deve ter uma visão ampla do direito, tais como o Direito de Família e Sucessões, o Direito Civil, o Empresarial e dentre outros.



PRINCIPAIS DEMANDAS DE UM ADVOGADO IMOBILIÁRIO


Os Advogados Especializados em Direito Imobiliário podem atuam em uma vasta gama de áreas como por exemplo em ações que envolvam Leilão de Imóveis, regularização da propriedade nome do arrematante, imissão na posse, despejo, renovatórias, cancelamento de penhoras.


O advogado especialista em Direito Imobiliário é um profissional decisivo para garantir a segurança jurídica das relações jurídicas de sua área de atuação.


Assim, no seu dia a dia um Advogado imobiliário atua diretamente com as seguintes questões:


Operação de compra e venda de imóvel – Nesses casos o advogado especialista em direito imobiliário pode atuar em toda a operação de compra e venda, isto é, realizar a análise de documentos, confecção de contratos de compra e venda, suporte ao comprador e ao vendedor, análise de contratos, tudo isso até a finalização da operação.


Locação de imóveis – Nesses casos, o Advogado de direito imobiliário nesse ramo atua desde a confecção do contrato de locação até notificações e ações de cobrança e despejo por falta de pagamento.


Registro de imóveis – O advogado especialista em direito imobiliário nesse caso atua de forma extrajudicial para regularizar o registro do imóvel frente aos órgãos públicos e também frente aos cartórios de registro de imóveis.


Relações condominiais – O advogado especialista em imobiliário nesse caso vai atuar na consultoria a condomínios, redigindo atas, convenções, regulamentos e também em demandas judiciais caso for preciso.


Regularização de imóveis em inventários e divórcios – Aqui o Advogado especialista em direito imobiliário vai precisar atuar com interdisciplinaridade, pois além de ter a expertise no direito imobiliário para regularizar os imóveis da partilha, vai precisar ter conhecimento em direito de família e sucessões e também em procedimentos administrativos junto aos órgãos estaduais.


Distrato imobiliário – Também conhecido como quebra de contrato – Diversos consumidores sonhando com a casa própria, geralmente compram lotes ou até mesmo imóveis na planta e por algum motivo no decorrer do contrato não conseguem pagar as parcelas e precisa de um advogado que seja expert em direito imobiliário para resolver a situação. Nesses casos, é imprescindível um advogado imobiliário para analisar as cláusulas do contrato para saber a previsões contratuais para o caso de quebra do contrato, pois ele deverá analisar as possíveis cláusulas contratuais de quebra de contrato.


Ações possessórias - As ações possessórias são utilizadas quando há necessidade de proteger a posse de determinado bem. A posse é considerada lesada quando houver ameaça, turbação ou esbulho, e nesses casos um advogado que domine o direito imobiliário pode ajudar seu cliente na retomada desse bem.


Anulação de Leilão de imóveis – Diante do não pagamento de parcelas do financiamento imobiliário com cláusula de alienação fiduciária é muito comum o credor levar o imóvel dado em garantia para ser leiloado para quitar a dívida e a contratação de um advogado imobiliário poderá te auxiliar na situação apresentada.


Ajuizamento contra construtoras de ação de rescisão ou resilição contratual, é sempre bom procurar por um bom profissional que tenha conhecimento no direito imobiliário e direito do consumidor;


Ação de desistência e arrependimento na compra de imóvel novo é uma situação muito comum e a ajuda de um advogado de direito imobiliário será imprescindível;


Descumprimento contratual, O advogado especialista em direito imobiliário vai avaliar a questão do descumprimento e as multas contratuais previstas e verificar qual a melhor solução para o caso;


Esses são exemplos não exaurientes das demandas que um advogado imobiliário pode te ajudar, mas a certeza é que a experiência em direito imobiliário é fundamental para a segurança jurídica dos seus negócios envolvendo imóveis e a escolha de um advogado capacitado é essencial.


Na questão da compra e venda de imóvel o advogado de direito imobiliário será o profissional que irá analisar se existe alguma pendência relacionada ao imóvel por meio da análise dos documentos. Somente após a verificação das informações necessárias para efetivação do negócio o advogado pode propor o fechamento da venda, compra ou incorporação do imóvel.


Como o profissional especializado conhece as leis imobiliárias e os trâmites envolvidos em todo o processo, ele é capaz de assessorar o possível comprador ou vendedor esclarecendo as dúvidas e dar o suporte necessário aos clientes.


É um profissional que pode estar presente em todas as etapas, desde a oferta do imóvel até a efetivação do negócio a fim de evitar problemas com documentação e informações falsas, bem como assegurar uma transação sem prejuízos.


É comum que pessoas não assessoradas de forma adequada tenham prejuízos financeiros e emocionais com problemas em casos de direito imobiliário, que não foram acompanhados por um profissional qualificado.


Caso procure algum advogado imobiliário em Goiânia, entre em contato conosco.





RELAÇÃO DE CONSUMO E PROTEÇÃO AO CONSUMIDOR


Antes de qualquer estudo que envolva as ações na compra e venda de imóveis, em virtude das profundas alterações trazidas pelo Direito do Consumidor, se faz necessária uma perquirição acerca do conceito de consumidor e de fornecedor.



Consumidor

Da definição de consumidor, o qual integra um dos polos da relação jurídica de consumo, é iniciada a delimitação do conceito deste nos negócios imobiliários.


Mas quem seria essa figura, merecedora de lei especial para sua proteção?


Muitos entendem não se tratar, como de fato não se trata, de uma categoria específica, uma comunidade de pessoas organizadas e passíveis de imediata identificação


Majoritariamente define-se o consumidor como aquele que ocupa a posição final na cadeia distributiva. Analisando o art. 2º do CDC, percebe-se que o legislador pátrio adotou essa posição ao exigir que o consumidor seja destinatário final como um dos aspectos restritivos.


O consumidor, seja pessoa física ou jurídica, é aquele que, como destinatário final, adquire produto, utiliza serviço ou atividade do fornecedor



Fornecedor

Fornecedor é toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividades de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços.


Temos, assim, para o fornecedor, os seguintes requisitos:


  • Produção, intermediação ou venda;

  • Habitualidade.



Direitos básicos do consumidor imobiliário


Estabelece o art. 6º da Lei 8.078/1990 (código de defesa do consumidor), entre outros, os seguintes direitos do consumidor:


  • Informação adequada e clara, inclusive quanto ao preço (inc. III);

  • Proteção contra métodos comerciais desleais, bem como contra cláusulas abusivas (inc. IV), o que inclui a publicidade, que veremos pode ser abusiva e enganosa (art. 37, §§ 2º e 3º);

  • Modificação de cláusulas que estabeleçam prestações desproporcionais, bem como a sua revisão (inc. V);

  • A reparação por danos morais e patrimoniais individuais (inc. VI); e,

  • Inversão do ônus da prova (inc. VIII), quando a alegação, no processo civil, for dotada de aparência de verdade ou quando o consumidor for hipossuficiente


Entendendo efetivamente os principais direitos do consumidor imobiliário, podemos acrescentar novas informações sobre seus direitos em diversos tipos de negociações.


Vamos lá!




PROBLEMAS NA COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS ANTE O CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR


Importante esclarecer que se trata de uma relação sucinta das questões que mais ocorrem, atrapalhando a vida do comprador de um imóvel.


1) Ausência dos requisitos gerais para registro das promessas de compra e venda do DL 58/1937 e Lei 6.766/1979 (forma escrita; nome, nacionalidade, estado e domicílio dos contratantes; assinatura das partes e duas testemunhas; reconhecimento de firmas, exceto atos praticados por entidades vinculadas ao SFH; referência à matrícula ou registro anterior, bem como o cartório de assentamento; característicos e confrontações do imóvel; irretratabilidade da promessa; todos os elementos do contrato definitivo – a escritura pública de transmissão da propriedade).


2) Hipoteca do imóvel objeto da promessa de compra e venda a agente financeiro para garantir a construção, ainda mais que o registro do contrato de promessa de compra e venda de imóvel hipotecado se dá apenas mediante observância do art. 293 da Lei de Registros Públicos, ou seja, com expressa menção ao agente e ao ônus real, bem como a anuência do agente financeiro – Lei 8.004, de 14 de março de 1990. A portaria 3, de 15 de março de 2001, da Secretaria de Direito Econômico, ampliando o rol de cláusulas abusivas do art. 51, do Código de Defesa do Consumidor, nos termos dos arts. 22, IV e 56, do Decreto 2.181 de 20 de março de 1997, considera abusiva a cláusula contratual que preveja, no contrato de promessa de compra e venda de imóvel, que o adquirente autorize ao incorporador alienante constituir hipoteca do terreno e de suas acessões (unidades construídas) para garantir dívida da empresa incorporadora, realizada para financiamento das obras.


3) Cobrança de correção monetária com periodicidade inferior a um ano em contratos com prazo inferior a trinta e seis meses ou geração de parcela fictícia com prazo superior a trinta e seis meses para cobrança de correção mensal (Medida Provisória 2.223/2001, art. 15, substituída pela Lei 10.931/2004, art. 46).


4) O contrato de gaveta de imóvel com financiamento, que responsabiliza o “alienante” por eventuais execuções e ações em face da inadimplência, sem contar a responsabilidade pelas despesas condominiais. Do lado do adquirente, insegurança em face de eventual falecimento do alienante.


5) Vícios da construção.


6) Renúncia da faculdade de retenção por benfeitorias úteis e necessárias na resolução cumulada com reintegração (CC, art. 1.219). Entretanto, há que se observar que, se for o caso de aplicação do CDC, não poderá haver a renúncia do direito de indenização das benfeitorias necessárias (CDC, art. 51, XVI).


7) Publicidade abusiva (discriminatória; com exploração do medo ou superstição, que desrespeite valores ambientais, que induza consumo prejudicial ou aproveite-se da inexperiência de crianças), ou enganosa (capaz de induzir o consumidor a erro, mesmo por omissão).


8) Promessa de financiamento por agente financeiro na aquisição de imóvel em construção e, por outro lado, disposição contratual que prevê o pagamento dessa parcela pelo comprador em caso de não aprovação do cadastro (após a conclusão das obras), gerando inadimplência e resolução. Na órbita do CDC, trata-se de cláusula abusiva (art. 51, IV).


9) Paralisação e atraso na obra, permitindo ao adquirente, desde que notifique o seu inconformismo, pleitear perdas e danos, como os aluguéis de mercado durante o atraso. É preciso observar, todavia, os períodos de carência normalmente colocados no contrato.




PRINCIPAIS ABUSOS NOS CONTRATOS DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL


Cláusulas que estipulem:


1) Variação unilateral do preço, em dissonância com o CDC, art. 51, X (variação de índices de reajuste, com um rol, determinando a escolha pelo vendedor ou a aplicação do maior índice).


2) Correção monetária, especialmente através de resíduos, cobrados em razão de cláusulas contratuais confusas.


3) Obrigação de antecipação de parcelas “de trás para frente” (porque não o inverso?). (CDC, art. 51, IV).


4) Multa de 2% ao mês, quando o CDC permite a cobrança de multa de 2% apenas uma vez (art. 52, § 1º).


5) Que o imóvel encontra-se, ou será hipotecado para garantia da construção (CDC, art. 54, § 4º – item nº 14, da Portaria nº 3, da Secretaria de Direito Econômico, de 15 de março de 2001).


6) Que o saldo devedor devido diretamente à construtora após eventual repasse parcial a agente financeiro, considerando a venda durante a construção, seja garantido por fiança com inúmeros requisitos, sem o devido destaque, que podem causar problemas ao consumidor no momento de cumprir essas exigências (CDC, art. 54, § 4º).


7) Juros compostos e maiores que o dobro do legal, ou seja, 2% ao mês (arts. 1º, 4º e 13 do Decreto 22.626/1933 c/c art. 406 do Código Civil e art. 161, § 1º, do Código Tributário Nacional) e juros no pé (antes da entrega do imóvel). A Segunda Seção do STJ (Terceira e Quarta Turmas) pacificou o entendimento segundo o qual é legítima a cobrança dos juros antes da entrega das chaves, desde que estabelecida no contrato (EREsp 670.117).


8) Vencimento antecipado nos termos dos arts. 1.425 e 1.426 do Código Civil sem o desconto dos juros em caso de atraso ou no caso de infração de cláusulas contratuais, prática vedada pelo CDC (CDC, art. 51, IV). 78


9) Que eventuais valores devidos ao comprador serão quitados por conta aberta em seu nome pelo vendedor através de mandato inserto no contrato (CDC, art. 51, VIII).


10) Venda casada (de TV a cabo, empresa de segurança e administração de condomínio, à escolha da vendedora) (CDC, arts. 39, I e 51, IV, XV).


11) Exclusão dos serviços e componentes chamados “complementares”, assim como ajardinamento, obtenção da certidão de conclusão e até elevadores! (CDC, arts. 39, V, 51, IV e § 1º, II).


12) Perda das arras e das parcelas pagas independentemente do motivo da rescisão (CDC, art. 53).


13) Que, em havendo aceitação de parcelas sem correção ou multa, poderá a promitente vendedora, ao depois, cobrar tais valores (CDC, art. 51, IV).


14) Pagamentos desvinculados do cumprimento, pela promissária, da obrigação de andamento e conclusão da obra, circunstância inadmissível, ainda mais se considerarmos que a promessa de compra e venda é contrato sinalagmático e comutativo (CC, art. 476 e CDC, art. 51, IV).


15) Prazo de conclusão de obras ao talante da construtora (CDC, art. 51, IV, XIII e § 1º), além do prazo legal de tolerância, ordinariamente de seis meses.


16) Impedimento da quitação antecipada do saldo devedor (CDC, art. 51, IV, § 1º, II). 17) Pagamento de correção integral do mês qualquer que seja o dia do primeiro vencimento (CDC, art. 51, IV e X).


18) Como motivo de força maior, impeditiva do cumprimento do prazo de conclusão das obras, fatos que não são, tais como inadimplência de outros promissários compradores (CDC, art. 51, IV e § 1º, II), sem contar que a responsabilidade no âmbito do CDC é objetiva (independe de culpa).


19) Pagamento de honorários advocatícios mesmo sem intervenção de advogado (CDC, art. 51, IV).


20) Cumulação de multa moratória com multa compensatória pelo mesmo fato.


21) Deslocamento do foro competente, posto que vale o foro do domicílio do consumidor para propositura de ações (CDC, arts. 6º, VIII, 51, IV, e 101, I). 79


22) Possibilidade de alteração, sem anuência do promissário comprador, da incorporadora do contrato através de cessão de créditos (CDC, art. 51, IV e XV


23) Mandato para representar o comprador (CDC, art. 51, VIII): junto ao Ofício de Registro Imobiliário, qualquer que seja o assunto; abrindo contas bancárias, notadamente para efetuar quitações de valores devidos; para recebimento de circulares e avisos sobre o andamento da obra; para efetuar inscrição imobiliária junto à Prefeitura Municipal; e, para modificação do projeto pela promitente vendedora a seu critério.


24) Publicidade enganosa. Nos termos do art. 30 do CDC, “toda informação ou publicidade, suficientemente precisa, veiculada por qualquer forma ou meio de comunicação com relação a produtos e serviços oferecidos ou apresentados, obriga o fornecedor que a fizer veicular ou dela se utilizar e integra o contrato que vier a ser celebrado”. Em caso julgado pelo STJ, a título ilustrativo, a publicidade indicava a construção de “pool” hoteleiro. Nada obstante, houve interdição pela prefeitura em virtude de a licença para o local comportar apenas o uso residencial. Em que pese a vendedora ter adotado medidas de adequação do projeto para a utilização permitida, o STJ entendeu que era cabível indenização por lucros cessantes e dano moral (REsp 1.188.442)


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