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Se você possui um financiamento imobiliário e está com três ou mais parcelas atrasadas, bate aquela preocupação, será que meu imóvel pode ser levado para leilão?
Essa dúvida é muito comum, visto que por falta de orientação o consumidor não sabe como descobrir se o imóvel foi para leilão é um muito recorrente, isto porque, o consumidor não é orientado onde buscar essas informações.
O procedimento de leilão de imóvel é regido pela lei 9514/97 e nos seus artigos 26 e 27, estabelecem como deve ser o procedimento antes de se proceder o leilão do imóvel.
O artigo 26 da referida lei determina que vencida a dívida do imóvel e não paga, no todo ou em parte a dívida, o devedor deve ser constituído em mora, ou seja, notificado extrajudicialmente para pagamento, e que caso não seja feito o pagamento dentro do prazo, consolidar-se-á a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.
Mas como inicia esse procedimento?
O procedimento de execução extrajudicial da dívida, começa quando credor da dívida (geralmente uma instituição financeira) protocoliza no cartório de registro de imóveis, uma petição demonstrando a dívida e requerendo que o oficial do competente cartório, faça a intimação pessoal do devedor para que pague a dívida no prazo de 15 dias, abrangendo as prestações vencidas e vincendas.
Essa intimação extrajudicial para pagamento da dívida, pode ser feita por:
(i) Pelo oficial do Registro de Imóveis,
(ii) Pelo oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la,
(iii) ou pelo correio, com aviso de recebimento.
Como é um procedimento extrajudicial é muito comum ouvir do cliente, que ele nunca recebeu qualquer notificação extrajudicial do banco para pagamento das parcelas.
Na maioria das vezes o desconhecimento pelo devedor dos procedimentos extrajudiciais do leilão do imóvel, acontece porque:
(i) Se vezes pelo fato de que, se por 02 (duas) vezes houver tentativas de intimação ou havendo suspeita motivada de ocultação, a intimação poderá ser feito contra qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho.
(ii) Em caso de ser prédio, a notificação ter sido entregue ao funcionário da portaria.
(ii) A intimação foi feita por Edital.
Se por exemplo, um vizinho ou parente for intimado é muito comum que o devedor não seja avisado. E em muito casos, se a intimação não for efetivada pessoalmente, por vizinhos, procuradores e houver provas que o devedor, está em local incerto e não sabido, a intimação pode ser feita via edital.
Desse modo, o devedor pelos motivos acima, não tomam conhecimento do leilão do seu imóvel e quando menos espera, recebe notificação do arrematante do imóvel requerendo sua saída imediata do bem.
Não fui intimado para pagar, o que acontece? Meu imóvel pode ser leilão mesmo assim?
Uma vez efetivado a intimação seja pessoal, do familiar, vizinho, pela portaria do edifício ou conforme demonstrado acima por edital, nos temos da lei, consolida-se a propriedade do imóvel em nome do fiduciário, em outras palavras, o imóvel passa a ser de propriedade do banco.
É feito uma averbação da consolidação da propriedade na matrícula do imóvel, e o banco passa a ser dono do seu imóvel. A partir desse momento, o devedor passa a ter simplesmente a posse do imóvel.
Uma vez consolidada a propriedade em nome do credor, agora o novo dono do imóvel, nos termos do artigo 27 da lei 9514/97, inicia-se um prazo de 30 (trinta) dias, contados da data do registro, para a promoção do leilão em hasta pública.
Efetivado o leilão ou alienado o imóvel, o arrematante ou comprado vai notificar o devedor que está na posse para desocupe o imóvel.
É nesse momento, que em muitos casos o devedor toma conhecimento que perdeu o imóvel para o banco.
Agora que você entendeu como funciona o procedimento de leilão de imóvel, vamos responder o questionamento que fizemos no inicio do texto.
Como saber antes da ação judicial de imissão da posse, se meu imóvel foi para leilão?
Vou te explicar 02 passos fáceis, para descobrir se o seu imóvel foi para leilão:
1. O primeiro passo é ligar para seu credor seja banco ou outra instituição e verificar como está a situação do seu contrato.
2. O segundo passo, caso o primeiro não seja atendimento, é ir pessoalmente no Cartório de Registro de Imóveis de sua cidade, e procurar saber se existe na certidão de matrícula do seu imóvel, a consolidação da propriedade averbada e/ou um processo de execução extrajudicial.
Se a resposta for positiva para qualquer uma das opções acima, você precisa imediatamente procurar um advogado especialista em leilão de imóveis para te auxiliar com esse problema.
A boa notícia é que mesmo que o imóvel já tenha sido levado a leilão ou até mesmo arrematado, sempre é possível avaliar se existe alguma nulidade no procedimento extrajudicial.
A maioria da vezes sempre existem irregularidades insanáveis no procedimento extrajudicial, as quais somente um profissional experiente pode avaliar, que poderá fazer com que você tenha seu imóvel de volta.
A mensagem final é para não desanimar e ir em busca dos seus direitos!
Caso queira se aprofundar um pouco mais sobre o tema leilão de imóveis, leia:
